Jogszabályi összefoglaló

A gazdaságátadás előkészítése során felmerülő jogi kérdések jelentőségére való tekintettel az alábbiakban közreadjuk a Dr. Mikó András Ügyvédi Iroda által készített cikket. A cikk részletesen foglalkozik a gazdaságátadás jogi hátterével, valamint a folyamat során figyelembe veendő legfontosabb szempontokkal. Az írást változtatás nélkül közöljük.

Az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CXLIII. törvény (vagy ahogy a köznyelv ismeri, Gazdaságátadási tv.) már 2023. január 1-je óta hatályban van, azonban a gazdaságok, mint komplett egészek átadására tömeges méretekben eddig nem került sor. Ennek oka, hogy a gazdák érthető okból kivártak, az eddig ismeretlen jogintézmény gyakorlati alkalmazása ugyanis számos olyan kérdést vetett fel, amelyet a jogalkotónak szabályoznia kellett annak érdekében, hogy a gazdaságok átadása a törvényi célkitűzéseknek megfelelően, valóban zökkenőmentesen történjen.

A törvény 2025. január 15. napján hatályba lépett módosítása, valamint az ugyanezen napon hatályba lépett végrehajtási rendelet álláspontunk szerint az eddigi jogértelmezési problémákat sikeresen kiküszöbölte, a jogalkalmazó szervek észrevételei eredményesen kerültek figyelembevételre a módosítás során. Ennek köszönhetően irodánk felé is jelentős mértékben nőtt a gazdaságátadással kapcsolatos megkeresések száma.

Az alábbi cikkben röviden össze kívánjuk foglalni, miként kell ügyfél szempontból egy gazdaságátadást előkészíteni, milyen kérdéseket kell végig gondolni, és milyen dokumentumok beszerzése szükséges.

A gazdaságnak, mint komplett egésznek az átadása a törvény számos egyszerűsítő rendelkezése ellenére, jellegéből adódóan lényegesen összetettebb feladat, mint akár egy adásvételi szerződés megkötése, amiben a gazdaságátadónak és gazdaságátvevőnek is jelentős szerepe van.

Az első és legnehezebb teendő a gazdaságnak a felmérése. Mivel nincs olyan közhiteles nyilvántartás, ami a gazdaság egészét tételesen rögzítené, így a felekre hárul az a feladat, hogy összeírják azokat az ingaltan és ingó vagyontárgyakat, szerződéses állományt és egyéb vagyoni értékű jogokat, amelyek a gazdasághoz kapcsolódnak.

Tapasztalataink szerint a gazdák többsége rendelkezik valamiféle kimutatással a gazdaság elemeit illetően, azonban azok pontatlanok lehetnek, így mindenképp érdemes körültekintően eljárni.

A gazdaságátadó tulajdonában álló termőföldek és egyéb ingatlanok vonatkozásában a Gazdaságátadási tv. lehetővé teszi, hogy a gazdaságátadó kérelmezze a tulajdonában lévő valamennyi ingatlanelem megállapítása, ingatlan-nyilvántartásból való teljes körű lekérdezése érdekében az adatszolgáltatást, illetve a földhasználati összesítő kiállítását.

A fenti dokumentumok alapvető eligazodási pontként szolgálnak az ingaltantulajdon és a földhasználati jogviszonyok tekintetében. Tapasztalataink szerint a fenti dokumentumok nélkül könnyen elfelejtenek a gazdálkodók egyes kisebb területeket, amelyek később a jóváhagyási eljárásban okozhatnak problémát. Fontos, hogy minden vagyonelem, így az ingatlanok esetén is kötelező az értékmeghatározás, akkor is, ha az átadásra ellenérték nélkül kerül sor.

Az ingó vagyon kapcsán kiemelendő, hogy a gépjárműveket, erőgépeket és munkagépek egyedi azonosításra alkalmas módon (rendszám, alvázszám) kell feltüntetni, míg az állatállomány esetében a tenyészállatokat egyedenként, azonosító számuk feltüntetésével, egyéb állat esetében fajonként az összlétszám megadásával kell a szerződésben szerepeltetni. Álláspontunk szerint nem indokolt, hogy a gazdaságátadó valamennyi, a gazdaságba tartozó ingó vagyontárgyról (pl. metszőolló, motoros fűkasza) rendelkezzen. Mivel ilyen nyilvántartása értelemszerűen a kormányhivatalnak sincs, így ezek kapcsán érdemi felülvizsgálat a kormányhivatal részéről sem várható el. Az ingó vagyon tekintetében segítséget jelenthet egyebekben a könyvelésben szereplő eszközlista, arra azonban figyelni kell, hogy (forgalmi) értéket akkor is meg határozni az adott ingóságnak, ha az könyv szerint már leírásra került.

A szerződéses állomány felülvizsgálata az egyik legidőigényesebb és talán legnehezebb feladat. Itt sem támaszkodhatunk központi nyilvántartásra, továbbá a gazdaság összetett jellege okán számos szerződéstípus előfordulhat. Ide tartoznak különösen a gazdaságátadó mint munkáltató által kötött munkaszerződések és munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyt tartalmazó szerződések, a gazdaság működését szolgáló megbízási, bérleti szerződések, de a termeltetési, illetve mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződések is részét képezhetik, amennyiben a gazdaság átszállásának időpontjáig a szerződés még nem megy teljesedésbe.

Külön kiemelendő a gazdaság egyes elemeihez kapcsolódó hitel- és kölcsönszerződések köre. A végrehajtási rendelet értelmében a gazdaságátadási szerződéshez csatolni szükséges a finanszírozási célú jogviszonyban érintett hitelező, a gazdaságátadó és a gazdaságátvevő által aláírt háromoldalú dokumentumot, amely tartalmazza, hogy a gazdaságátvevő megismerte a gazdaságátadási szerződésben szereplő finanszírozási célú jogviszony szerinti kötelezettségeket és tudomásul veszi azok jogutódlás keretében a gazdaságátvevőre történő átszállását, valamint a hitelező tájékoztatását a gazdaságátadási szerződés szerinti jogutódlás következményeiről és a finanszírozási célú jogviszonyra vonatkozó kötelezettségekről.

A fenti háromoldalú megállapodással tehát már a szerződés jóváhagyását megelőzően rendelkezni kell, tapasztalataink szerint azonban a hitelintézetek számára a fenti dokumentum kiállítása nem minden esetben zökkenőmentes. Hangsúlyozandó, hogy a Gazdaságátadási tv. 13. § szerint a finanszírozási célú hitelszerződések esetén is a hitelező hozzájárulása nélkül történik a jogutódlás, tehát a fenti háromoldalú dokumentum nem a szerződéses pozíció átruházására vonatkozó hitelezői engedély (így külön hitelbírálat sem szükséges előtte), abban a hitelező legfeljebb csak tudomásul tudja venni a gazdaságátadási szerződés megkötésének tényét, illetve a Korm. rendelet 4. § (2) bek. h) pont hb) alpont szerinti tájékoztatásokat kell benne megtennie. A fentiek alapján álláspontunk szerint a hitelintézet nem mérlegelhet a fenti háromoldalú megállapodás kiadása során, az jogszabályi kötelezettség, amelynek elmulasztása esetén az ebből fakadó valamennyi kár érvényesíthető a hitelintézettel szemben.

A gazdaságátadási szerződés előkészítése során mindenképp javasolt már a szerződés aláírását megelőzően egyeztetni a hitelintézetekkel a fenti nyilatkozat kiadása céljából.

Külön kiemelendő továbbá a haszonbérleti szerződések és egyéb földhasználati jogviszonyt biztosító szerződések köre. A Gazdaságátadási tv. 3. § (13) bekezdés értelmében a gazdaságátadónak a gazdasághoz tartozó, használatában álló valamennyi mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld használati jogosultságát át kell adnia a gazdaságátvevőnek. Erre tekintettel különösen fontos, hogy a földhasználati összesítőt a földhivataltól a gazdaságátadás előkészítése során kikérjük, és leellenőrizzük az abban foglaltakat. Itt felmerülhet a kérdés, hogy hogyan kell eljárni abban az esetben, ha a gazdaságátadó a gazdaságátvevő tulajdonában álló ingatlant használja valamilyen jogcímen (jellemzően szívességi használat). Álláspontunk szerint ezeket a szerződéseket ugyanúgy szükséges a gazdaságátadási szerződésben feltüntetni, azonban ebben az esetben a jóváhagyással a gazdaságátadó helyébe gazdaságátvevő lép, azaz a jogosult és a kötelezett személye meg fog egyezni, ez pedig a Ptk. 6:3. § b) pontja alapján a kötelem megszűnését jelenti majd.

Végül számba kell venni a folyamatban lévő, még el nem bírált támogatási kérelmeket és a már létrejött támogatási jogviszonyokat is, továbbá a mező- és erdőgazdálkodási tevékenységek folytatására irányuló engedélyeket.

Érdekes kérdésként merül fel a gazdaságátadó mint vevő vagy mint haszonbérlő által kötött, és még jóvá nem hagyott adásvételi, illetve haszonbérleti szerződéses jogviszonyok köre. Ezekben az esetekben a gazdaságátadó jóváhagyott szerződés híján tulajdonjoggal, bejegyzett földhasználati joggal értelemszerűen nem rendelkezik, így a gazdaság átszállása során tulajdonjogot, földhasználati jogot sem ruházhat át, mindösszesen a kötelmi (szerződéses) pozíciót adhatja át, azaz példának okáért a folyamatban lévő adásvételi szerződés jóváhagyására irányuló eljárás alatt megkötött gazdaságátruházással a vevői pozíció szállhat csak át a szerződésátruházás szabályai szerint, a tulajdonjog nem. Ez persze felveti azt a kérdést, hogy a kormányhivatal miként értelmezi a jogutódlást különös tekintettel az elővásárlási jog személyhez tapadó jellegére tekintettel. A jelen cikk írásának időpontjában még nem tudunk országosan egységes jogértelmezésről beszámolni, mindenesetre amennyiben ilyen hatósági eljárás van folyamatban, ezt mindenképp jelezni szükséges az okiratszerkesztő közjegyzőnek vagy ügyvédnek.

Fontos, hogy a gazdaságátadási szerződés előkészítése során ezeket a szerződéseket, támogatói okiratokat, engedélyeket a gazdaságátadási szerződést előkészítő közjegyző vagy ügyvéd részére átadjuk, azok kapcsán ugyanis számos adatot rögzíteni kell a gazdaságátadási szerződésben.

A következő lépés a gazdaságátadás feltételeinek való megfelelés vizsgálata. Gazdaságátadó csak az lehet, aki az az öregségi nyugdíjkorhatárt elért vagy a szerződés megkötésétől számítva legfeljebb 5 éven belül elérő mezőgazdasági őstermelő vagy mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytató egyéni vállalkozó, aki a) saját vagy jogelődjének tevékenységi idejével egybeszámítva legalább 10 évig saját nevében és saját kockázatára mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytatott, és ebből igazoltan árbevétele származott, valamint b) a gazdaságátadási szerződésben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld területe több mint háromnegyedének a gazdaságátadási szerződés megkötését megelőzően legalább 5 éve tulajdonosi földhasználója – az 5 éven belül szerzett mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld kivételével –, vagy más jogcímen a földhasználati nyilvántartásba legalább 5 éve bejegyzett földhasználója, erdőgazdálkodói nyilvántartásba legalább 5 éve bejegyzett erdőgazdálkodója.

E körben egyfelől könnyebbség, hogy a végrehajtási rendelet hatálybalépése óta az árbevétel igazolása adóbevallással is teljesíthető, és a tevékenység tíz éves időtartamának nem kell összefüggőnek lennie, összesen kell a tíz évet elérnie.

Az öt éves földhasználati jog vonatkozásában szintén könnyítő feltétel, hogy abba beleszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint a gazdaságátadó közeli hozzátartozója vagy a legalább 25%-ban a gazdaságátadó tulajdonában álló, földhasználóként vagy erdőgazdálkodóként bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet használta.

A gazdaságátvevő a gazdaságátadónál legalább tíz évvel fiatalabb, az 50. életévét el nem érő mezőgazdasági őstermelő vagy mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytató egyéni vállalkozó, aki az átvenni kívánt gazdaság működtetésére a jogszabályban előírt feltételeknek megfelel és aki a) a gazdaságátadóval a családi gazdaságokról szóló törvényben meghatározott hozzátartozói láncolatban áll, vagy b) a gazdaságátadóval legalább 7 éve munkaviszonyban vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban áll.

A gazdaságátvevő vonatkozásában szükséges a szerződésben nyilatkozni a legmagasabb végzettségről, illetve a hozzátartozói láncolat igazolása szükséges. Az igazolás módját a 665/2020. (XII.28.) Korm. rendelet határozza meg, a gyakorlatban ez anyakönyvi kivonattal történő igazolást jelent így, ha az nem áll a rendelkezésünkre, érdemes időben gondoskodni a pótlása iránt.

Végül pedig a gazdaságátadás módját kell végig gondolni. Mint ismert, az átruházás történhet adásvételi, ajándékozási tartási vagy életjáradéki szerződés formájában. Kiemelendő azonban, hogy a gazdaság egyes elemei kapcsán ezek a típusok vegyesen is alkalmazhatóak, így akár az is elképzelhető, hogy egyes elemek adásvétel, míg mások ajándékozás útján kerülnek a gazdaságátvevő részére átruházásra.

Hangsúlyozandó, hogy a gazdaság összetett jellegére figyelemmel a fentieken túl is felmerülhetnek olyan kérdések, amelyek felek számára megnyugtató rendezése további előkészítést igényel, így mindenképpen javasoljuk, hogy kellő időt szánjunk a felkészülésre.

Dr. Mikó András Ügyvédi Iroda