A magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének – ha az a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 1. számú melléklet 9.4.1. pontja alapján nem minősül adómentesnek – egésze külön adózó jövedelemnek minősül, amelynek bevallására és a jövedelmet terhelő adó megfizetésére vonatkozó szabályokat a Szja tv. 73. §-a határozza meg az alábbiak szerint.
Amennyiben a magánszemély termőföldet ad bérbe, és a bérbeadás nem minősül adómentesnek (a bérleti szerződés időtartama nem éri el vagy haladja meg az 5 évet), akkor 15 százalék szja megfizetésére kötelezett a termőföld bérbeadásából származó bevétele után. Adókötelezettség esetén a bevétel egészét jövedelemnek kell tekinteni, vagyis a bevétellel szemben költséget elszámolni nem lehet. A jövedelem utáni adót a termőföld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatóság felé kell bevallani és megfizetni.
A termőföld bérbeadásából származó jövedelem adómentes, ha a termőföld haszonbérbe adása alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás alapján a bérlet időtartama az 5 évet (az adómentesség feltételéül szabott időtartam) eléri vagy meghaladja. Az adómentesség megállapításakor az írásban megkötött bérleti szerződés időtartama az irányadó. Ha azonban a szerződés 5 éven belül mégis megszűnik – ide nem értve azt az esetet amikor a megszűnés oka a szerződő felek akaratán kívüli, vagy ha azonnali felmondás történt – a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.
A terményben kiadott földbérleti díj sem tekinthető adóköteles bevételnek, ha arra legalább 5 évre megkötött szerződés alapján kerül sor. Az így megszerzett termény elidegenítése esetén az Szja tv. 58. §-a alapján, az ingó értékesítésére vonatkozó jövedelemszámítási szabályokat kell alkalmaznia az eladónak. (A jövedelemszámításkor szerzési értéknek a bérleti díj terményben történő teljesítéséről kiadott bizonylaton feltüntetett összeg minősül.)
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 66. § (1) bekezdése értelmében termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha az ellenérték nem pénzben kifejezett, és megtérítése sem pénzzel, készpénz-helyettesítő fizetési eszközzel vagy pénzhelyettesítő eszközzel történik, hanem termék értékesítésével, szolgáltatás nyújtásával, mindkét ügyletet önállóan kell figyelembe venni azzal, hogy az egyik a másiknak az ellenértéke. A terményben kiadott földbérleti díj a bérbeadási tevékenység ellenértéke, így tehát az ügyletet az Áfa tv. alkalmazásában cserének kell tekinteni.
Fontos megjegyezni, hogy habár az Áfa tv. 257. § (5) bekezdésében foglaltak szerint a magánszemélyt nem terheli bejelentési kötelezettség, ha kizárólag termőföld művelési ágú földterületet ad bérbe-, haszonbérbe, azonban a rendszeres bevételszerző tevékenység miatt a természetes személy adóalanykénti bejelentkezés és adószám hiányában is alanyává válik az általános fogalmi adónak. Abban az esetben, ha a termőföld tulajdonosa az Áfa tv. 257. § (5) bekezdése alapján nem rendelkezik adószámmal, és így jogszerűen adószám nélkül végzi tevékenységét, akkor a bérleti szolgáltatásról elegendő számviteli bizonylatot kibocsátania. Tekintettel arra, hogy a bérbevevő fél is Áfa tv. szerinti adóalany, úgy a terményértékesítésről, mint csereügyletről számlát kell kiállítania.
Az Áfa tv. 66. § (2) bekezdése szerint az adó alapját pénzben kifejezve, a termék, szolgáltatás szokásos piaci árán kell megállapítani. Tekintettel ezen rendelkezésre az adó alapja az az érték, amit a független felek ügyleti értékként meghatároznak.
Amíg a termőföld-bérbeadás főszabály szerint adómentes tevékenység, az ez után járó bérleti díj terményre történő átváltása esetén a termény áfás árát kell az ellenérték kiszámításakor figyelembe venni (feltéve, hogy a termény értékesítője az adott ügylet után NEM jogosult kompenzációs felárra és NEM alanyi adómentes adóalanyként jár el az ügylet során), mintha azt a bérleti díj összegéért a bérbeadó megvásárolta volna. Lényeges, hogy abban az esetben, ha a termény értékesítője különleges jogállású mezőgazdasági termelő és a bérbeadó az Áfa tv. 257. § (5) bekezdése alapján nem rendelkezik adószámmal, a termény értékesítője a bérbeadótól nem kaphat kompenzációs felárat akkor sem, ha a termény ezen körbe tartozik, mivel a bérbeadó adóalany ugyan, de ilyenként nincs nyilvántartásba véve, ami a kompenzációs felár alkalmazásának feltétele.
Amennyiben a termény bruttó (áfával növelt) ellenértéke nem egyezik meg a földbérlet bruttó (áfával növelt, áfamentesség esetén értelemszerűen a nettó és a bruttó összege azonos) értékével, akkor a kisebb értékű ügyletet teljesítő félnek a különbözetet pénzügyileg rendezni kell a másik fél felé.
Az Szja tv. 5. § (4) bekezdése értelmében, ha a magánszemély nem pénzben jut a bérbeadás ellenértékéhez, akkor bevételnek a kapott vagyoni érték forintban kifejezett szokásos piaci értékét kell alapul venni. Szokásos piaci értéknek (Szja tv. 3. § 9. pont) az adott időpontban ismert árat kell tekinteni.
Az érvényesített ár alkalmazását a bérlőnek szükséges alátámasztani, például a vevők felé számlázott egységárral, vagy ennek hiányában a helyben szokásos, esetleg a „szomszéd” bérlő által érvényesített értékesítési árakkal.
NAK / Dr. Buzás Tivadar
Felhívjunk tagjaink figyelmét, hogy ügyintéző felületünk átalakult. A részletekről érdeklődjön