2022. év végén elfogadta az Országgyűlés azt a törvénymódosítást, ami a termőföld adásvételi szerződések kamarai vizsgálatának szempontrendszerében az ellenérték vizsgálatakor új módszert vezet be. A módosítással 2023. május 1-e után a föld vételárának vizsgálatakor az eddigi ún. hozamszámítás módszerét felváltja, a helyben szokásos átlagos forgalmi értékkel való összehasonlítás módszere.
Ezt a Földforgalmi tv. 24. § (h) pont (ha) alpontjának most hatályba lépő módosítása úgy fogalmazza meg, hogy „a földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg erdőnek nem minősülő föld esetén a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben.”
Ehhez az szükséges, hogy a szerződő felek megismerjék a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket, ezért ez az adat a Kamara honlapján egy tényeken alapuló, nyilvános és bárki számára elérhető adatbázisból megismerhető lesz május 1-étől.
Fenti előírás azonban nem jelenti azt, hogy a közzétett értékektől ne lehetne eltérni, ugyanis a törvény 24. §-a kiegészül az (5) bekezdéssel, ami úgy rendelkezik, hogy „a (3) bekezdés h) pont ha) alpontjának alkalmazása során a vételárat aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos vételár mértékétől való eltérést indokolják. Előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld művelhetőség szempontjából kedvező alakját, fekvését, elhelyezkedését, megközelíthetőségét, kedvező domborzati és lejtésviszonyait, vízjárási rendezettségét, jó kultúrállapotát, öntözhetőségét, kerítettségét, azonban nem lehet figyelembe venni bizonytalan, jövőbeni eseményeket és legalább részben a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket. Az átlagos vételártól való eltérés esetén annak okát a szerződésben igazolni kell. Az adásvételi szerződés jóváhagyása iránti eljárás során a mezőgazdasági igazgatási szerv felhívására az eladó vagy megbízása alapján a vevő köteles bizonyítani a vételár értékének arányosságát.”
Ezek szerint tehát a Kamara honlapján közzétett, 2022-ben kialakult helyben szokásos - hektárra, illetve aranykoronára vetített - átlagos forgalmi értékektől el lehet térni, azonban a 10%-ot meghaladó mértékű eltérés indokát a szerződésben fel kell tüntetni kell, illetve felszólítás esetén azt igazolni is kell a hatóság felé.
Szükséges kihangsúlyoznunk, hogy ezen indokok csak és kizárólag a földnek olyan előnyös tulajdonságai lehetnek, amik a föld művelhetősége, mezőgazdasági célú hasznosítása szempontjából jelentősek, mint például a föld kedvező alakja, fekvése, elhelyezkedése, megközelíthetősége, kedvező domborzati és lejtésviszonyai, vízjárási rendezettsége, jó kultúrállapota, öntözhetősége. Egyéb, a mezőgazdasági célú hasznosítás körén kívül eső indokokkal nem támasztható alá az eltérés.
Tehát május 1-e után az adásvételi szerződések okiratba foglalásakor fontos odafigyelni arra, hogy ha a kialkudott vételár 10%-ot meghaladó mértékben eltér a Kamara honlapján közzétett, ott megismerhető helyben szokásos átlagos forgalmi értéktől, akkor annak indokáról nyilatkozni kell már magában a szerződésben.
NAK / dr. Farkas Diana
Felhívjunk tagjaink figyelmét, hogy ügyintéző felületünk átalakult. A részletekről érdeklődjön