Nemzeti Agrárgazdasági Kamara

Az új, innovatív módszer alapján elkészített Agrotax-iránytű szerint 2017-ben a termőföld hektáronkénti átlagára 1,429 millió forint volt. A legmagasabb átlagos földárak a Dél-Alföldön voltak. Az értékelést olykor a kamarai földbizottságok is igénybe vették.

Az Agrotax Kft. sorrendben harmadszor jelentette meg az Agrotax-iránytű elnevezésű országos termőföldpiaci körkép kiadványát, amely a 2017-es hazai adásvételek pénzügyi és területi viszonyait mutatja be. Mint Sahó Ákos, a cég ügyvezetője a kiadványt ismertető február 14-i sajtótájékoztatón hangsúlyozta, a tavalyi változásokat tartalmazó összegzés újdonsága abban rejlik, hogy ezt egy a korábbiakhoz képest egy friss, innovatív módszer alapján készítették.

Ennek lényege, hogy a sokszor szubjektív, a megrendelő igényeit is tükröző, gyakorta a helyszíni szemrevételezésen alapuló, időigényes, hibalehetőségeket tartalmazó értékelést felváltotta a hiteles adatbázisokra – többek között az adásvételeket online közzétevő települési jegyzői kifüggesztésekre, állami nyilvántartásokra –, térinformatikai, távérzékelési eszközökre épülő digitális szemle és a statisztikai modellre épülő automatizált elemzés.

Mint Sahó Ákos elmondta, az adatok értékelési folyamata öt fázison keresztül történt. Az első a piaci adatok – a hiteles adatbázisok – összehasonlító elemzése. A második a fővárosi kormányhivatal földmérési, távérzékelési és földhivatali főosztálya által szolgáltatott termőföld műszaki adatok (alak, forma, területi méret; fekvés, elhelyezkedés, útviszonyok, domborzat, művelést gátló tereptárgyak stb.) elemzése egy saját fejlesztésű, különböző szempontokat tartalmazó szoftver segítségével. A harmadik a termőföldi egyenlőtlenségek (inhomogenitás) vizsgálata a műholdfelvételek alapján; azaz, hogy a földrajzi folyamatokat figyelembe véve egy szántó még mindig annak számít-e vagy sem. A negyedik a Magyar Tudományos Akadémia Agrártudományi Kutatóközpont Talajtani és Agrokémiai Intézete (MTA-ATK-TAKI) és a Pannon Egyetem együttműködésével elkészült, úgynevezett D-e-meter rendszer alkalmazása: ez egy adott területrészletre vonatkoztatott automatikusan generált általános földminőségi értékszám, amely kifejezi a termőhelyek produkciós potenciálját. Az ötödik pedig az úgynevezett hozamalapú ellenőrző lépcső.

Reális értékelést adnak egy-egy területre

Mindezek alapján a 2017-es Agrotax-iránytű szerint a föld hektáronkénti átlagára – az összes művelési ág figyelembevételével – 1,429 millió forint volt, amely több mint 16 százalékos növekedést jelent az előző évben megfigyelt adatok alapján számított értékhez képest. Regionális szinten az összes régióban 1 millió Ft/hektár felett volt a föld átlagára. A legmagasabb átlagos földárak a Dél-Alföldön (1,652 millió Ft/ha), míg a legalacsonyabbak Észak-Magyarországon (1,116 millió Ft/ha) voltak. Megyei szinten – a Budapesthez tartozó földek 2,411 millió Ft/ha nagyságrendű átlagárát követve – Hajdú-Bihar (1, 857 millió Ft/ha) és Békés megyében (1,854 millió Ft/ha) találkoztak a legmagasabb átlagárakkal. A legalacsonyabbakat Nógrád megyében (947 ezer Ft/ha) mutatta.

2017-ben a mintegy 280 ezer hektárnyi földnek nagyságrendileg közel a fele, mintegy 131 ezer hektár a szántó művelési ághoz tartozott. A vizsgált összes földterületnek több mint egyharmadát adták a vegyes művelési ágú – jelentős részben szántóföldi növénytermesztésben hasznosított – földterületek, összesen 98 ezer hektáros forgalommal. A harmadik legnagyobb értékesítési volument az erdők mutatták közel 37 ezer hektáros összforgalommal, mintegy 13 százalékát adva az összes értékesítésnek a vizsgált időszakban.

A gyep-, rét-, legelő művelési ágú területek (továbbiakban gyep) 8 ezer hektárt alig meghaladó forgalommal az összes forgalomnak mintegy 3 százalékát tették ki. Az összes értékesített földterületnek mintegy 1, illetve 0,4 százaléknyi részét tették ki a gyümölcsösök (2944 ha), illetve szőlők (1116 ha). Az egyéb, valamint a kivett terület, tanya, kert, továbbá nádas művelési ághoz tartozó területek 0,3 és 0,1 százalékos arányban voltak jelen.
2017-ben a legtöbb föld (közel 73 ezer hektár) az Észak-Alföldön cserélt gazdát, több mint negyedét adva a tárgyévi forgalomnak. Megyei szinten a legtöbb földet Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Somogy és Szabolcs-Szatmár megyékben értékesítettek, megyénként 20 és 30 ezer hektár közötti összterülettel. A legkevesebb földterületnek – 307 hektárnyi Budapesthez tartozó föld mellett – Komárom-Esztergom, Vas, Nógrád, Győr-Moson-Sopron, Tolna és Fejér megyékben lett új tulajdonosa, megyénként kevesebb, mint 10 ezer hektárral. (A teljes elemzés itt megtekinthető.)

– A termőföldárak évek óta emelkednek. Hogy ez meddig tart és milyen mértékű lesz a jövőben, az egyelőre megjósolhatatlan. Viszont a haszonbérleti díjak stagnáltak, amiben valószínűleg közrejátszik, hogy a jelenlegi uniós támogatási időszak végének közelsége, és az új időszak bizonytalansága miatt a területbérlő gazdálkodók nem tudtak, nem mertek magasabb összeget kínálni a tulajdonosoknak az új ötéves szerződéses ciklusra – értékelt Sahó Ákos. – A komplex, ötpilléres elemzést csak a szántó, gyep, rét, legelő típusú területekre lehetett elvégezni, szőlő, gyümölcsös, erdő, halastó művelési ágú, illetve egyéb területeknél néhány esetben, a helyi adottságok miatt, szükség volt helyszíni szemrevételezésre is.

Felvetődhet, hogy mennyire tekinthető általánosan elfogadottnak, hivatkozási alapnak a magánvállalkozás által – közel 50 milliós saját forrásból – készített összegzés? Abban tekintetben mindenképpen, hogy az elemző rendszer közhiteles adatbázisokra, műholdas felvételekre, összehasonlítható szempontokra épül, korrekciós tényezőket is tartalmaz, és teljesen automatizált, tehát az objektivitás a vezérlő elv. Abban is, hogy egyre többen veszik igénybe, így bankok, magánszemélyek, és a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara megyei földbizottságai is, amelyek az adásvételeket engedélyezik. Sahó Ákos megjegyezte, volt több olyan eset is, amikor a földbizottságok tőlük kértek értékelést egy adott területre, hogy az abban foglaltak alapján döntsenek a sorsáról.

Százötven év után lehetne váltani

Az ötpilléres módszer egyik érdekes eleme a talaj fizikai, kémiai, vízgazdálkodási jellemzőit is tartalmazó D-e-meter földminősítési rendszer. Mint Sahó Ákos elmondta, modernitása, részletessége miatt tökéletesen alkalmas lehetne a jelenlegi, a magyar társadalomban mélyen gyökerező, közgazdasági elemeket is tartalmazó, jelenleg államilag is hivatalosan elismert, közel 150 éves aranykoronás minősítő rendszer kiváltására. Az ügyvezető szerint már csak azért is indokolt lenne a csere, mert többek között olyan minősítő szempontokra is kitér – mint például egy földterület vasúthoz való közelsége vagy attól való távolsága –, amelyek a 21. században teljesen lényegtelenek. Hozzátette, a közigazgatás szakmai szférájában van fogadókészség a D-e-meter iránt, azonban a döntéshozói szint egyelőre nem foglalkozik az üggyel. Ugyanakkor szerinte közép- és hosszútávon az aranykoronás minősítés többet árt, mint használ.

(nak.hu)